干了8年中介，卖了80套二手房，我总结出了15条买二手房的注意事项

干了8年中介，卖了80套二手房，我总结出了15条买二手房的注意事项

普通人买房，如果不是对新楼盘特别有执念的话，还是建议大家买二手房不要买期房。

二手房不管是毛坯房还是装修好的，起码你能看到房子内的细节，小区的环境、以及周边实际的配套设施。

不像期房，一张规划图、几句大空话，什么都是不确定的。

但是买二手房也不是简简单单的看看价格、看看小区位置就可以下决定的，还是有很多细节要注意的。

做了8年的老中介，成交了80套房后总结出了15条买二手房时要注意的事项，每一条都关乎你的钱包和你入住后的居住体验，很重要。

1、买房之前，先看钱包、再看钱。房子是很重要，但是买房后的生活水平也同样不能降低，如果为了一套房掏空全家几代人的钱包，买房以后又要省吃俭用，那真的不是很必要。

建议大家，买房前算好自己能动用的所有的资金，别让父母掏空养老钱，给自己留足应急的钱，月供不能高于家庭固定收入的30%，千万不要打肿脸充胖子，强硬去看豪宅。

我之前碰到过一个买家，父母和爷爷奶奶把全部养老钱拿出来给他付了一套大平层婚房的首付，结果自己付不起月供，后来才两年就找我卖房。

2、关于贷款。能用公积金就不要用商贷，两者的利率差很大，一来一去就可能有几万甚至十几万的差别。贷款年限拉的越长越好，虽然还的利息多点，但是每个月的月供金额不会太大，压力会小一些，万一通货膨胀了，未来还款也更轻松。

3、选房一定要有限“3公里生活圈”，说白了就是看地段，短期看通勤，长期看配套。日常通勤最好不要超过30分钟，别为了便宜选择远郊的房子。对于大多数上班族来说，配套优先级别是：地铁＞超市/菜市场＞学校＞公园，对于自住的房子来说，每天的便利才是最重要的。

4、在挑选户型时，千万不要为了便宜选择奇葩户型比如带有暗卫暗厨的、空间实用率低的户型。如果是刚需首套房最好选择89㎡的小三房，能满足三代人的住房需求，同时税费也低一些，以后也好出手。

5、看房心态要放宽松，不要想着看几套房就能定下来了，我曾经接待过一个客户，陪她看过了68套房子，前前后后花了半年时间，最后才挑选到满意的。千万不要怕麻烦中介，我们吃的就是这碗饭，不怕麻烦，只要你确定买房、不要跳单，那就可以陪你慢慢看。

6、看房子不要懒，如果你选中了一套比较满意的，多去看几次，可以让中介陪着也可以自己晚上下班后去看看，主要看隔壁邻居的素质会不会门口放垃圾、噪音是否大、楼上楼下是否居住、小区环境等，最重要的是下雨天一定要去房子里看看是否有渗水漏水的地方。

7、如果是学区房，在签合同前最好就要求原房主的户口和学位必须全部是清空的，或者写进合同内，要求对方多久清空，如果违约就要赔偿。

8、在中介挂牌超过一年的房子最好还是不要买了，虽然说这两年行情不是很好，但是都超过一年还没有卖掉，要么是特别贵的豪宅，要么就是没人愿意要的“房渣”，千万不要觉得自己有捡漏的运气。

9、如果原房子已经装修好了，原房主也承诺所有家具家电留下来，在最后一次看房的时候一定要拍照保存，以免原房主把好的东西换成差的。

曾经遇到过一个不道德的卖家，承诺的是家具家电都留下来不带走，结果现房主去收房时发现原房主把品牌的家电都搬走了换成了三无产品，最贵的沙发也搬走了换成了一个二手沙发，但这些又没有在合同内约定好，现房主就只能吃哑巴亏。

10、要查询各项费用是否结清。虽然我们中介也会提醒卖家要把物业费、停车费、水电网费等全部结清，但也只是提醒，具体还是要买家自己查看。别小看这些费用，有些人家拖欠的物业费上万甚至十几万都是有的，千万别做接盘侠。

11、查看房子产权。一定要看到房产证的原件，和卖房人是同一个人，如果是共有房产，比如房产证上有多个名字时，一定要每个人都签字同意卖房才行，别到时候房子有官司，自己付了定金又拿不到房，就亏大了。

12、要在合同内写明，万一自己贷款失败要求对方和中介费都要全额退款。这一条就是给自己留的后路，以防万一。因为我遇到过一个客户，付定金和首付的时候还说自己征信肯定没问题，结果带不了款，卖家认为这是他自己的问题导致的违约不愿意退款，最后双方闹上法庭，也并没有全退款。

13、资金安全问题要重视，定金千万不要乱给，最多不要超过总价的10%，一般给个2万表示诚意就行；还要在协议内写明“定金可退”的情况比如贷款失败。另外首付款不要付给中介也不要直接给原房主，走银行监管账户，过户成功后再放款，避免房东卷款跑路。

这里就不得不提我朋友在老家买房时遇到的情况了，他看中的那套房子，中介说有几个看房的人都相中了，现在房东就看谁先付定金就和谁交易，我朋友傻傻的直接付了总价的20%，也没有砍价，后来才知道根本没有人争抢，都是中介故意说的。

14、居住隐患问题。要问清楚并且白纸黑字写进合同内，该套房子是否设立了居住权，是否有出租，如果是在出租中，租期到何时，全部写清楚，避免自己吃亏。

15、中介费是可以谈的，不要怕，你只要开口我就能给你折扣，而且也不用着急交中介费，等过户全部完成后再付就可以，万一你遇到了不负责的中介，提前把中介费给了，后续人家不管你了，那你也没办法。

写在最后：

买房是一件大事，动辄就要花光家里所有的积蓄，所以我们赌不起、输不起。如果你准备买二手房，那一定要确定好上面这些事项后再付钱、签合同。